¿Si he comprado un local para mi empresa me devuelven las cláusulas suelo?

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Hablamos con nuestros colaboradores del Bufete Salmerón sobre las cláusulas suelo y disipamos unas cuantas dudas. ¿Qué son? ¿Afectan también a los inmuebles adquiridos por empresas? ¿Nos devolverán el dinero? Fernando Salmerón, director de este Bufete, nos responde a todas estas preguntas. 

¿Puede explicarnos en qué consisten las cláusulas suelo y lo dispuesto por la Unión Europea sobre estas?

Fernando Salmerón, director del Bufete Salmerón

Las cláusulas suelo son unas disposiciones que las entidades financieras introdujeron en los contratos de los préstamos hipotecarios, con el objetivo de protegerse de bajadas del euríbor al que están referenciadas la gran mayoría de las hipotecas. Así, las personas afectadas por esta cláusula siempre se ven obligadas a pagar, al menos, el tipo de interés que se fija en el contrato, independientemente de que el euríbor sea más bajo.

Para que nos hagamos una idea, si en un préstamo hipotecario hubiera una cláusula suelo del 3,25% y el euríbor estuviera en un 2%, la persona hipotecada estaría pagando en su cuota un 1,25% más. En términos económicos, significa que en una hipoteca media de 120.000€, se podría haber pagado entorno a unos 3.000€ de más.

La mayoría de estas cláusulas han sido declaradas nulas por los tribunales españoles, no por su contenido, sino porque las entidades financieras no informaron con la suficiente transparencia a sus clientes en el momento de la comercialización. Es más, en la gran mayoría de los casos, las cláusulas suelo están introducidas entre una profusa información y con una redacción equívoca que desorienta al cliente y este firma el contrato sin haberse percatado de la existencia de esta cláusula.

La disparidad de criterio entre los tribunales españoles no ha estado tanto en cuándo debe o no ser declarada nula una cláusula suelo, sino más bien en dictaminar desde qué fecha el banco ha de devolver lo cobrado de más. De hecho, antes de que la UE se pronunciara al respecto, en el Bufete Salmerón ya habíamos conseguimos sentencias favorables que obligaban al banco a devolver lo pagado de más desde la fecha en que se firmó el préstamo. Sin embargo, para el Tribunal Supremo español la devolución debía de hacerse desde el día 9 de mayo de 2013. De esta forma, el consumidor no recuperaría lo que ya había pagado antes de esa fecha.

De ahí, que la gran mayoría de las personas afectadas por las cláusulas suelo de los préstamos hipotecarios, estuvieran pendiente del fallo de la Unión Europea que, al ser un tribunal superior, aclararía qué criterio debían seguir nuestros jueces. Pues bien, lo que ha fallado el Tribunal de Justicia de la Unión Europea es que las entidades financieras deben devolver lo cobrado demás desde la fecha del préstamo, con lo que los afectados recuperarán todo su dinero, más los intereses.

¿Estas cláusulas son siempre nulas?

Como comentábamos, la nulidad de la cláusula suelo no depende de su contenido sino más bien de la forma en que se comercializó y, por tanto, no todas son nulas aunque eso sí, según nuestra experiencia, la gran mayoría lo son porque se comercializaron sin transparencia y sin la suficiente información.

Estamos hablando de un problema que ha afectado a millones de personas y por el que la banca, según diferentes estimaciones, podría tener que devolver en torno a 5.000 millones de euros. Una cifra más que considerable para las entidades financieras que, además, deberán hacer frente a otras prácticas que los tribunales también han considerado abusivas: la cláusula de gastos de formalización de la hipoteca, las hipotecas multidivisa, la hipoteca Tranquilidad de Banesto, las hipotecas referenciadas al IRPH y un largo etcétera.

¿Existe alguna fecha concreta a partir de la cual se pueda reclamar la devolución de estas cláusulas? ¿Qué sucede con los casos anteriores a dicha fecha?

En el caso de las cláusulas suelo se puede reclamar en todas las hipotecas vigentes y, en el caso de que la hipoteca haya sido cancelada, el afectado podría reclamar, al menos, durante los cuatro años posteriores a la cancelación aunque, según nuestro criterio, con diversas argumentaciones jurídicas podría ampliarse ese plazo.

¿Qué sucede en el caso de que el propietario de la vivienda o local fuese una PyMe, en vez de un particular? ¿Qué matices hay que tener en cuenta?

Para responder esta pregunta, es necesario tener en cuenta que las disposiciones europeas y la legislación española tratan de proteger al consumidor en las operaciones con las entidades financieras, al entender que sus conocimientos en esta materia no están equilibrados a los que tiene el banco. De ahí que se haya discutido si, en el caso de que una empresa contrate un préstamo hipotecario para comprar un inmueble, debe suponerse que la empresa desconocía el contenido de la cláusula suelo.

Para algunos, la argumentación es que una empresa, por el hecho de desarrollar una actividad económica y por tanto tener conocimientos en la materia, cuando firma el préstamo hipotecario, conoce y entiende los contenidos de cada una de las cláusulas expuestas. Sin embargo, en el Bufete Salmerón pensamos que la transparencia y la información también son exigibles a las entidades financieras cuando ofrecen un préstamo hipotecario a una empresa. La entidad financiera siempre debe actuar bajo el principio de buena fe y debe existir un equilibrio entre los compromisos de las partes. Distintas sentencias de diversas Audiencias Provinciales coinciden con nuestro planteamiento jurídico.

En este contexto, conviene destacar que algo similar ha ocurrido con la comercialización de los Valores Santander o de los swaps donde los tribunales también han dado la razón a muchas empresas afectadas e, incluso, en el ámbito de la reclamación a los bancos en la compraventa de viviendas sobre plano fallidas, donde nosotros ya contamos con sentencias favorables cuando el comprador era una persona jurídica y no física.

¿Qué sucede con esas empresas cuyo negocio es comprar inmuebles para venderlos más tarde?

Pues igualmente, la cláusula suelo sigue siendo reclamable. De hecho, recientemente la Audiencia Provincial de Toledo ha fallado a favor de una empresa de promociones inmobiliarias a la que la entidad bancaria ha tenido que devolver cerca de 13.500€.

¿Cómo debe tramitar una PyMe la reclamación de las cláusulas?

En principio tendría que hacerlo exactamente igual que un particular y, como hacemos en el Bufete Salmerón. Contactar primero con el Banco de la mano de un abogado especializado para conocer cuál es su posicionamiento en relación al préstamo. Posteriormente, en caso de no estar de acuerdo con el banco, iniciar la reclamación por vía judicial.

¿Qué sucede con los gastos de constitución y formalización de la hipoteca (notaría, registro, impuesto de actos jurídicos documentados), los tiene que pagar la PyMe o el banco? En caso de haberlos pagado la PyMe, ¿puede reclamarlos?

Lo que ocurre es que, según las estimaciones, más de 6 millones de préstamos hipotecarios incluyen una cláusula que hace referencia a los gastos de formalización de la hipoteca. Esta cláusula también ha sido considerada abusiva por los tribunales españoles.

En los préstamos hipotecarios afectados, se impone que: los gastos de gestoría, notaría, registro y el impuesto de actos jurídicos documentados sean asumidos en su totalidad por quien contrata la hipoteca. Pues bien, el Tribunal Supremo ha fallado que no se puede exigir que sea el consumidor el que asuma estos gastos, ni tampoco los impuestos que correspondan al banco.

A modo de ejemplo, la nulidad de esta cláusula supone que – en una hipoteca media de 120.000 euros – el banco tuviera que devolver aproximadamente 1.800€

Como ocurre con las cláusulas suelo, en el Bufete Salmerón donde ya hemos conseguido que entidades financieras devuelvan los gastos de formalización a nuestros clientes sin necesidad de llegar a juicio, consideramos que los gastos de formalización también son reclamables por las pymes.

En cualquier caso, nuestro consejo para cualquier persona que haya contratado un préstamo hipotecario, ya sea particular o empresa, es el mismo: que revise su hipoteca con un abogado especializado, porque son numerosas las prácticas que se han considerado abusivas por parte de los tribunales.

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